¿Cómo Invertir en Inmuebles en España?
Las inversiones inmobiliarias incluyen la compra directa de inmuebles, SOCIMIs/REITs y crowdfunding inmobiliario. Son una clase de activo con fiscalidad propia en España.
3 formas de invertir en inmuebles
Tributación inmobiliaria en España
Ejemplo: Marta compra un piso en Valencia para alquilar
Caso Práctico
Marta compra un piso en Valencia por 150.000€ (100.000€ construcción + 50.000€ suelo) y lo alquila por 800€/mes. Ingresos anuales brutos: 9.600€ Gastos deducibles: - IBI: 450€ - Comunidad: 600€ - Seguro hogar: 250€ - Amortización: 3% de 100.000€ = 3.000€ - Intereses hipoteca: 2.400€ - Total gastos: 6.700€ Rendimiento neto: 9.600€ - 6.700€ = 2.900€ Con reducción general del 50%: 2.900€ × 50% = 1.450€ tributables Si Marta está en el tramo marginal del 30%, paga: 1.450€ × 30% = 435€ de IRPF. Rentabilidad neta real: (9.600€ - 6.700€ - 435€) / 150.000€ = 1.6% Esto sin contar revalorización del inmueble, que históricamente ha sido del 3-5% anual en zonas urbanas de España.
⚠️ Riesgos de la inversión inmobiliaria directa
Atención Inversor
Los riesgos que no aparecen en los anuncios de Instagram: - Iliquidez extrema: Vender un piso lleva meses. Si necesitas el dinero ya, estás atrapado. - Concentración: Un piso de 200.000€ puede ser el 80% de tu patrimonio. Cero diversificación. - Gastos ocultos: Derramas, reformas, periodos sin inquilino (morosidad, rotación), subidas del IBI. - Riesgo regulatorio: Ley de vivienda, tope de alquileres, proceso de desahucio (puede tardar 12+ meses). - Apalancamiento hipotecario: Amplifica ganancias Y pérdidas. Si el piso baja un 20% y debes el 80% de hipoteca, tu equity se evapora.
¿Cómo te ayuda FARO con inmuebles?
- Tracking de inmuebles como activo en tu cartera (tipo real_estate)
- Registro de rendimientos de alquiler como ingresos
- Cálculo de revalorización y rentabilidad total
- Inclusión automática en el cómputo del Modelo 720 si están en el extranjero
Preguntas Frecuentes (Inversiones Inmobiliarias)
¿Es mejor invertir en un piso o en una SOCIMI?
Depende de tu perfil. Un piso ofrece control total y posibilidad de apalancamiento con hipoteca, pero es ilíquido y concentra riesgo. Una SOCIMI como Merlin Properties ofrece liquidez, diversificación en múltiples inmuebles, y puedes empezar con 100€. Para la mayoría de inversores, SOCIMIs/REITs son más eficientes.
¿Cómo tributan los alquileres en España?
Los rendimientos del alquiler tributan en la base general del IRPF (19-47%). Pero puedes deducir gastos (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses, amortización del 3%), y para contratos desde el 26-05-2023 aplicas una reducción general del 50% sobre el rendimiento neto (hasta 60/70/90% en casos específicos).
¿Los inmuebles en el extranjero van en el Modelo 720?
Sí. Los bienes inmuebles situados fuera de España se declaran en la Categoría 3 del Modelo 720 si su valor supera 50.000€. Esto incluye apartamentos en el extranjero comprados para alquilar o como segunda residencia.
¿Qué es una SOCIMI?
Una Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) es el equivalente español de un REIT. Invierte en activos inmobiliarios (oficinas, centros comerciales, viviendas) y está obligada a repartir mínimo el 80% de sus beneficios como dividendo.
¿Cómo se calcula la amortización de un inmueble alquilado?
Puedes deducir el 3% anual del valor de construcción (excluyendo el suelo). Si compras un piso por 150.000€ y el suelo vale 50.000€, la amortización anual es 3% × 100.000€ = 3.000€. Este gasto reduce tu rendimiento neto del alquiler.
Fuentes Oficiales y Normativa
